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Duele en el alma (o P.E.M I)
Ayer fuimos a visitar a la arquitecta que debía elaborarnos un presupuesto orientativo.
Ya sabéis, eso que necesitas (junto con bastantes otros datos) de cara a poder concretar, en el plan económico-financiero, si tu proyecto será viable o no.
En este caso, la madre del cordero, puesto que ya dábamos por hecho que el montante más elevado lo iba a consistir la rehabilitación de la casa. Teniendo en cuenta, además, que es una casa realmente grande, sabíamos que iba a subir bastante, más allá de los 120.ooo euros por descontado. Para ser exactos, nuestros cálculos nos daban que la cuestión rondaría los 300.000.
Pues bien, el susto fue morrocotudo. La arquitecta apareció 15 minutos tarde a la cita, pero mientras su socio nos había gentilmente esparcido los papeles correspondientes sobre la mesa, así sin anestesia ni nada.
El presupuesto de contrata, cifra por cifra, marcaba los 687.485,70€. Entendiendo en esta cantidad el trabajo del constructor: esto es, tú le das los planos al constructor, las llaves de la casa, y vuelves al cabo de x meses, para encontrarte vete a saber qué y recoger tus llaves. El cálculo correspondiente se obtenía de multiplicar los metros cuadrados en los que se iba a efectuar el trabajo, 531, por ¡1.100€/m2! de P.E.M. (P.E.M.=presupuesto ejecución material, o sea, los materiales y la mano de obra), y luego sumarle un 10% sobre el total en concepto de gastos generales y beneficio industrial.
Por descontado, aquí no venía incluidos los honorarios de la arquitecta (unos 33.000 euros), ni la licencia de obras, ni el arquitecto técnico, ni el estudio geotécnico, ni…
Un robo, señoras y señores. Aún estoy intentando recuperarme del shock, haciendo mis números y mis consultas, pero, siendo una rehabilitación y teniendo en cuenta que tampoco queremos materiales de lujo, sino aprovechar al máximo los que hay, lo encuentro una exageración.
Ah, sí, claro, el presupuesto tampoco está desglosado. Simplemente es, tantos metros, a tanto el metro, puñalada. A duras penas, después de preguntar y preguntar, conseguí un listado aproximado de los porcentajes de las partidas correspondientes, fotocopiado de una revista.
Porque, pongamos el ejemplo, pintar, si hay que pintar, yo me pinto toda la casa encantadísima. Y que queréis que os diga, pero también me veo alicatando los baños sin excesiva dificultad… Tantos años de montar muebles de IKEA desarrollan capacidades sorprendentes…
La cuestión es que, o bien el presupuesto desciende unos cuantos miles de euros, sea porque encontramos otro arquitecto-constructor, sea porque partes nos encargamos nosotros mismos y/o contratamos a los profesionales independientemente; o bien conseguimos que la casa esté llena casi continuamente; o el sueño corre el riesgo de acabarse casi antes de empezar…
Y duele. No os hacéis a la idea de cómo duele. Que no pueda desarrollarse algo así por el j***** dinero…
Pero en fin, todavía voy a mantener la esperanza. Mala emprendedora sería si me dejara derrotar tan fácilmente y no buscara alternativas y soluciones…
Archivado bajo: Economía, Entresijos, Orígenes | Etiquetado: casa rural, PEM, rehabilitación
A vote pronto: sumarle únicamente un 10% al PEM es tirar por lo bajo. Para que te hagas una idea, en nuestros presupuestos nosotros añadimos:
* 6% de beneficio industrial
* 13% de gastos generales
* 16% de IVA
El IVA os lo podríais ahorrar por eso de constituir una empresa y esas cosas, pero el otro 19% muy pocas empresas lo bajan…
Aún así, me parece que la estimación del PEM es tirando por lo alto. Con esa pasta os construís dos casas como la que tenéis, vaya. Pedir otros presupuestos, quizá fuera de Navarra, a ver si la competitividad que hay en Madrid y Barna al haber más profesionales hace que os baje el precio.
En fin, mucho ánimo! A ver si hay suerte…
Yo no soy economista, ni arquitecto ni nada parecido pero 100 millones de las antiguas pesetas por rehabilitar una casa me parece una autentica salvajada. ¿Cuanto cobra esta peña por hacer una casa nueva?
Por desgracia, Niniel en parte tiene razón. Y sí, Nilrem, es una salvajada.
Pero, por un lado, la casa es grande, con muros recios, y eso son muchos metros cuadrados. Y por otro, la rehabilitación, por lo que he aprendido estos días, suele ser mínimo un 20% más cara que la nueva construcción, a mismos materiales y mismos metros. Lo que encarece el tema es la mano de obra, y en rehabilitación hay MUCHA mano de obra, porque siempre salen imprevistos: un muro que se cae, algo que hay que apuntalar, mira, pues esto está peor de lo que esperaba…
Por lo pronto, estamos mirando otras opciones. Ya se verá.
Saludos, tengo curiosidad por saber cómo han escapado.
Yo personalmente acudiría directamente a varios constructores para conocer el precio de ejecución.
Realmente si fuera constructor no haría ningún presupuesto sin un proyecto (memoria gráfica, constructiva y medición) Por ser una rehabilitación esta sujeta a muchas posibilidades de cambio, en el coste final. Os ayudará a tener muy definido y muy claro qué deseais.
Por otra parte si es rehabilitación y no alteran elementos estructurales (desconozco el estado del edificio), se puede prescindir del arquitecto (ver LOE). Los % indicados son correctos pero es lo de menos ya que lo que le importa es un coste real y para eso en poco te va ayudar un arquitecto que en caso de tener constructura o conocido no deja de ser parte implicada. Creo que es mejor separar las funciones de proyectista y constructor. No olvide que cuandos más compares como promotor o autopromotor mejores y mayores oportunidades tendrás que conseguir lo que quieres al precio que quieres. Aprovecha el bajón de la construcción.
Antes de nada perdón por el ladrillo.
Vamos a ver, siento mucho el susto que te has dado. De todas formas voy a hacer de abogado del diablo.
Coincido con casahermoso. Es una queja bastante común pero en general no justificada.
Primero, por supuesto siempre cuesta más caro rehabilitar que construir de nuevo.
Déjame que te pregunte, ¿dejaste que hiciesen calas (agujeros en forjados y muros de tu edificio) para comprobar el estado de la estructura y las instalaciones?, supongo que no porque es muy poco común.
El arquitecto no tiene visión de rayos x, aunque por supuesto existen carísimos estudios que nadie quiere pagar. Entonces pretendes que el Arquitecto firme un documento y por lo tanto se haga responsable de un precio final sin saber cual es el estado real del edificio, eso si que sea bajo.
En general un 80% si no más del los edificios antiguos y dependiendo de su mantenimiento la estructura no vale para nada, está carcomida o presenta humedades, los muros pierden aplomo, las instalaciones no están bien y afectan a la estructura con filtraciones, se añaden nuevos usos con nuevas sobrecargas amenudo por un vecino manitas o una cuadrilla de albañiles que pasaban por ahí …
El cálculo se hace entonces por partidas. Me explico se calcula por ejemplo un 25 por ciento de la superficie por el módulo de construcción (el tu zona) para la estructura, un 10 para instalaciones,.. y así. Siempre utilizando los valores poderados para obra nueva con un de coeficiente de mayoración por rehabilitación.
Otra cosa es cuando ya se ha hecho un estudio previo y un Proyecto Básico, entonces si se da un presupuesto mas ajustado, por partidas, especificando metros cuadrados de material con respecto a una base de datos de precios para la construcción. Ese proyecto si hay que pagarlo y la gente por lo general es reacia. Es común que te comas muchos de esos y comprenderás que no es justo ¿o tu trabajas gratis?
Claro el promotor quiere que hagas un estudio gratis para que después venga con eso de que yo pinto, llamo a mis amigos nos hacemos una paella y colocamos el suelo, etc… Es posible hacerlo así, pero entonces deberías asegurar a tus invitados y probablemente darlos de alta en la seguridad social, porque no querrás que pase algo y tenga que pagar el arquitecto o te paralicen la obra…
Por otra parte sabes que el arquitecto tiene que hacer frente a un seguro durante todos los meses en diez años para pagar los posibles desperfectos que aparezcan en tu casa y que tu, con todo tu derecho reclamarás.Y que en el caso de que por ejemplo un operario tenga un accidente (ojo no siempre por su culpa, pero muchas más veces de las que pueda parecer..) el arquitecto tiene responsabilidad patrimonial (pueden embargarle su casa!!!)
La licencia del obras la cobra tu ayuntamiento (te sugiero que no les votes hasta que la bajen), el aparejador también tiene sus responsabilidades, su seguro y a veces familia,tampoco trabajas gratis).
No se si es tu caso pero me he encontrado a menudo gente que lleva muchos años viviendo en la casa que heredo de sus abuelos sin hacer ningún arreglo, cambia el punto de vista si divides ese presupuesto en los meses que no costó nada vivir en ella. A veces a quien le salió gratis fué a otro : (
Lo digo porque ya esta bien con eso de que un arquitecto cobra mucho. Valóralo por lo que es, un profesional altamente cualificado con mucha responsabilidad. Uno serio y profesional te ahorra dinero y problemas.
Discutes también el precio de la consulta de un buen médico o te vas al más barato?